房地产项目运营管理
曲鸿奕
u 曾任万科集团本部运营高管
u 现任某100亿房地产集团运营负责人
u 统计学硕士
u 深圳著名房地产职业经理人
于2008年加入万科，从事运营管理6年，风险管理1年，负责公司经营战略、计划分解、统筹会议、风险防控等工 作，专长于计划管理、流程管理、会议管理和风险管理工作，特别在全生命周期运营管理和全专业运营管理方面有深入研究。
曲老师4年万科本部及城市公司运营管理经验，经历公司从单项目向多项目运营的转型期，公司规模从初创成立到50亿级规模，运营项目品类丰富，即包括传统房地产开发全品类（首置首改、再改、高端等），也包括旅游度假、综合体等新品类项目。对房地产全开发流程和项目运营管理有深刻了解和实战经验，完成房地产全景开发流程梳理，实现从计划管理向运营管理的转变及探索，并开发出适应不同阶段运营管理需求的工具。
现任某100亿房地产集团运营负责人，从另一个层面开展运营管理，任职运营负责人兼职内部讲师，在万科的运营管理体系基础上，发展出适用于现有公司的运营管理体系，以“全专业、全周期”为特点，以资源管控、利润管控为重心，以战略实现为导向，通过绩效和激励辅助管理意图实现。兼职集团内部讲师的同时，主要为新员工讲解运营管理，辅助新员工形成以运营目标为导向，促使公司形成合力，以讲课风格和内容获得内部好评。
1. 运营管理的角色定位
- 为什么需要运营管理
² 各专业都有专业诉求，但要如何“妥协”
² 标杆房企在运营管理上“先人一步，硕果累累”
² 运营管理的竞争在“获取土地阶段”即开始显现
- 运营管理的角色定位
² 发动机和监控者
- 运营管理管什么
² 管目标
² 控进度
² 防风险
2. 运营管理全周期、全专业的关键触点
- 房地产开发业务链中各阶段的关键触点
² 项目论证阶段——项目拓展：战略规划支撑
² 项目策划阶段——定位策划：运营定位
² 设计管理阶段——设计管理：产品决策（启动版开发纲要）
² 工程管理阶段——报建管理：计划执行与新政影响评估
采购管理：合作资源评估与计划匹配
成本管理：目标成本及动态监控
工程管理：供应节奏
² 销售管理阶段——销售管理：销售目标制定与分解
² 产品交付阶段——客户服务：满意度及缺陷反馈
- 房地产开发职能管理的关键触点
² 财务管理——利润目标制定及分解
² 人力资源——管理效能
- 各关键触点的管控分工及落地工具
3. 管理各专业协同的武器——计划管理与会议管理
- 计划管理——时间管理的延伸
² 计划来源——战略规划
² 标杆企业计划模式分享
² 计划编制“七宗罪”及编制原则
² 计划管理——节点的新意义、关键路径、开发地铁图
² 计划管理延伸——整体开发策略及节奏
- 会议管理——与计划相匹配的会议决策体系
² 三级会议体系——匹配3S模式决策体系
Ø 一级会议——战略类会议
Ø 二级会议——经营管理类会议
Ø 三级会议——项目开发类会议
² 标杆企业会议决策体系——集团层面和一线公司层面
² 如何提升会议决策效率——会议地图
Ø 产品决策
Ø 开发全周期关键决策
4. 运营指标体系
- 运营管理体系框架——以运营角色定位和运营指标体系为出发点搭建
- 运营指标体系——将运营管理从繁杂无章的事务管理转向指标管理，有助于判断公司运营短板，提前布局防范风险
- 按照项目运营定位匹配侧重指标——匹配案例分析讲解
- 运营管理体系——规划：收益跟踪管理体系
² 标杆房企收益跟踪工具——动态运营表
² 案例分享
- 运营管理体系——控制：资源跟踪管理体系
² 标杆房企资源跟踪工具——六季度资源分析表
² 案例分享
- 运营管理体系——评估：高效运营评估体系
² 公司层面评估指标
² 项目层面评估指标
² 经营目标制定案例分享
- 运营管理的组织激励
² 标杆企业的激励措施分享
² 与运营指标体系相匹配的激励措施
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