房地产项目拆迁安置及知名企业执行案例借鉴

课程介绍

一、房地产项目拆迁事实存在的客观背景

1.房地产公司与拆迁项目的主动选择

（1）投资战略的覆盖

（2）公司决策层的意志

（3）土地项目净利润的驱使

2.拆迁项目的被动选择

（1）地方行政主管机构的招商引资的压力

（2）土地财政的利益要求

（3）具体执行机构的拆迁策略误差

二、当前国内房地产项目动迁的法理准绳

1.城市（含一、二、三级城市）房地产项目动迁执行的法制基础

（1）城市房屋拆迁管理条例要点分析

（2）行政强拆始终存在的合理性

案例：某市重点建设的房地产项目的行政拆迁

（3）不同的历史阶段和区域，司法强拆方式的客观选择

（4）物权法对房地产项目动迁的限制性条例研究

2.广大农村地区（部分县、镇）的房屋拆迁法律基础

（1）农村房屋动迁现状拆迁和农村房屋拆迁许可制度

（2）地票制度的形成、发展和衍生

案例：城乡统筹经济区域的农村房屋征地拆迁案例对比

三、房地产项目的拆迁流程及拆迁关键节点分析

1. 拆迁主体的合理选择及注意点

2. 如何确定被拆迁人的评估机构

3. 拆迁补偿安置实施方案的理性制定

4. 拆迁片区工作区域及拆迁人员的有效管理

5. 拆迁外围各相关职能部门的协调与公共关系维护

6. 取得拆迁许可证的时间控制

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四、如何根据外部实际情况来制定适合企业特色的拆迁方案

1. 开发商如何利用相关拆迁法律来维护自身的权益

（1）一级开发项目（或与政府合作项目）的拆迁

案例：某控股公司在郫县一级土地整理项目中的拆迁案例

 （2）二级土地项目的拆迁策略

案例：龙湖项目拆迁策略案例分解

2.开发商关于拆迁的合理博弈策略

（1）与拆迁主管机构中关键部门和人物的协调

（2）与拆迁具体执行机构的博弈

（3）与配合部门的综合协调策略

案例：恒大华庭项目博弈策略详解

3.开发商与拆迁委托主体的商业博弈

（1）如何推进项目动迁进度

（2）如何控制不断追加的动迁成本

（3）如何实现正常动迁与强制拆迁的有效结合

（4）如何防范利益“小动作”

案例：结合某知名地产公司的拆迁条款分析

五、目前房地产拆迁主体的常用拆迁技巧汇总（结合具体案例分析）

1.价格承诺式

2.房屋置换式

3.内部瓦解式

4.综合谈判攻心式

5.绩效激励式

6.独立第三方介入式

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六、房地产项目动迁相关遗留问题的妥善处理策略

1.房地产项目地块上钉子户的处理

（1）加快钉子户处理的法律程序措施

（3）相关职能机构在场地内外的配合

（4）媒体公关方面的应对

（5）公司内部相关部门的合理配合

案例：某知名地产公司花朗城项目的强制清除三户钉子户的战略战术

2.残留的市政管网问题的谈判与协调

3.残留的植物或建筑物的有效处理

4.其他不属于拆迁主体负责范围内的问题处理

七、建设项目的前期拆迁对房地产公司的冲击和影响

1.对拆迁项目整体运营计划的影响

2.对公司整体现金流方面的影响

3.对公司品牌的影响

4.对具体执行地区公司或执行团队的影响

5.对再次选择开发拆迁项目的战略影响